Na co zwrócić uwagę podpisując umowę dzierżawy pod instalacje fotowoltaiczne?

« Aktualności 12 października 2020

W związku z coraz większą ilością instalacji fotowoltaicznych, wzrasta również ilość zawieranych umów o dzierżawę gruntu, w szczególności pod budowę elektrowni fotowoltaicznych. Taka umowa dzierżawy powinna spełniać wymogi wynikające z przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego[1], a także regulacji dotyczących wznoszenia instalacji fotowoltaicznych zarówno na poziomie krajowym, jak i unijnym.

Umowa dzierżawy jest co do zasady umową zawieraną na długi okres, dlatego istotne jest, aby konstruując umowę pamiętać, że przez ten okres może dojść do zmian osobowych, prawnych, faktycznych. Dlatego warto dokładnie przemyśleć i sprecyzować jej postanowienia zgodnie z wymaganiami prawnymi oraz w sposób pozwalający skutecznie zabezpieczyć interesy stron. Poniżej skrótowo wskażemy, na które z postanowień umowy należy zwrócić szczególną uwagę.

  1. Przedmiot umowy

W umowie należy dokładnie opisać, co będzie znajdować się na gruncie i w jaki sposób grunt będzie dzierżawiony. W szczególności warto zwrócić uwagę, czy oprócz samych urządzeń będzie także posadowiona na gruncie infrastruktura towarzysząca (tj. inwertery, złącza kablowe, okablowania, stacje transformatorowe z rozdzielnią, ogrodzenie).

  1. Czynsz dzierżawny

Postanowienia dotyczące czynszu dzierżawnego powinny być stworzone precyzyjnie i kompleksowo, w sposób zrozumiały dla obu stron. W umowie dzierżawy trzeba przede wszystkim określić, czy czynsz jest płatny od samej powierzchni eksploatacji instalacji fotowoltaicznej, czy uwzględnia też powierzchnię przyłączeń i urządzeń towarzyszących tej instalacji. Warto także wprost wpisać moment, od którego czynsz jest płatny. W umowie można wskazać, że czynsz będzie płatny dopiero od chwili oddania instalacji fotowoltaicznej do użytkowania albo także w okresie wcześniejszym tj. uwzględniającym też czas uzyskiwania pozwoleń oraz przygotowania inwestycji.

Negocjując umowę należy także zadbać o postanowienie o zabezpieczeniu płatności czynszu poprzez: kaucję gwarancyjną, weksel lub oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które pozwolą zabezpieczyć się przed ewentualną niewypłacalnością dzierżawcy.

  1. Wypowiedzenie oraz odstąpienie od umowy

Kwestiami, na które trzeba szczególnie uważać jest możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy oraz odstąpienia od niej. Często stosowanym zapisem w tym zakresie jest postanowienie o zwrocie kosztów poniesionych przez dzierżawcę związanych z przygotowaniem inwestycji w razie odstąpienia od umowy. Dlatego istotne jest, aby konkretnie wskazać okoliczności umożliwiające odstąpienie od umowy oraz uzyskanie związanych z tym zwrotu kosztów. Na etapie zawierania umowy lub przed jej zawarciem warto również uzyskać oświadczenie dzierżawcy o zapoznaniu się ze stanem prawnym i faktycznym gruntu w celu zapobiegnięcia stwierdzeniu przez dzierżawcę niemożliwości zainstalowania instalacji fotowoltaicznej w późniejszych etapach.

  1. Zmiany po zawarciu umowy

Zmiany po zawarciu umowy mogą powodować utrudnienia w egzekwowaniu należności wynikających z umowy. Warto więc zastanowić się nad odpowiednim skonstruowaniem postanowień o możliwości i sposobie dokonywania zmian umowy lub uprawnień powodujących zmiany np. możliwość uprawnienia dzierżawcy do przenoszenia umowy na inny podmiot (cesja).

  1. Obowiązki publicznoprawne

Konieczne również jest określenie, po której stronie leży obowiązek ponoszenia wszelkich należności publicznoprawnych, opłat i danin oraz wskazanie kto dokona utylizacji modułów, uprzątnięcia gruntu i rewitalizacji po zakończeniu umowy.

Niezależnie od powyższego, każdorazowo przy zawieraniu umowy dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną warto skorzystać z pomocy prawnej, aby podpisując umowę mieć pełną świadomość praw i obowiązków z niej wynikających.

 

Autorzy:

adw. Magdalena Piechowicz

Diana Puczkowska

 


[1] ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.2019.0.1145)

   Nasza strona używa plików cookies. Pliki cookies wykorzystujemy w celu umożliwienia prawidłowego działania naszej strony internetowej oraz w celu prowadzenia anonimowych statystyk i innych działań analitycznych przedstawiających sposób korzystania ze strony internetowej przez użytkowników. Dalsze korzystanie ze strony internetowej oznacza zgodę na ich zapis lub wykorzystanie. Użytkownik może samodzielnie dokonać zmiany warunków przechowywania plików cookies w przeglądarce internetowej, z której korzysta.

Więcej informacji, w szczególności dotyczących przetwarzania danych osobowych, znajduje się w Polityce prywatności dostępnej tu.